EL CASO DE LA PERMUTA DE UN TERRENO, DE PROPIEDAD DE LA EMPRESA, POR LOTES A RECIBIR EN EJERCICIOS FUTUROS.

AUTORES:

• Estévez, Jorge S.
• BADRA, MARCELO.

PUBLICACIÓN: Práctica y Actualidad Tributaria (PAT)
MES: SEPTIEMBRE
AÑO: 2021
  

I- OBJETIVO DEL TRABAJO

Es muy frecuente en la urbanización de loteos que la empresa desarrollista, al inicio de la obra, adquiera un terreno mediante un canje de unidades a entregar a la finalización del desarrollo del emprendimiento. En este caso, la propietaria de un inmueble es una empresa que, en adelante, denominaremos la sociedad, quien realiza una operación de permuta con una empresa urbanizadora, en adelante, la desarrollista.

El negocio inmobiliario que analizamos se instrumenta entre las partes mediante la celebración de un contrato de permuta del terreno, que en adelante lo denominaremos terreno. En contraprestación, la sociedad recibirá en permuta por el terreno un porcentaje de lotes urbanizados, en adelante denominadas unidades al cabo de más de un período fiscal de la fecha de enajenación de aquel. Asimismo, el terreno tiene el carácter de inversión para la sociedad y fue adquirido antes del 31/12/2017.

Dado este planteo, el trabajo tiene como objetivo determinar, a través de la aplicación del método del “devengado exigible” y las disposiciones del “ajuste por inflación”, los resultados impositivos que se generan para la sociedad, a través de la operación de canje supra descripta.
 

II- TRATAMIENTO IMPOSITIVO

Seguidamente, procederemos al análisis del caso planteado bajo la órbita de la regulación existente respecto del impuesto a las ganancias.

1. IMPUESTO A LAS GANANCIAS EN LA SOCIEDAD

En primer lugar, dado el carácter de sociedad comercial, las utilidades que genere la operación de transferencia del inmueble en cabeza de esta se encuentran alcanzadas dentro del objeto del impuesto a las ganancias.

Así pues, corresponde, entonces, analizar las aristas del caso en cuanto:

• al momento de reconocimiento o de imputación de la ganancia al balance fiscal;
• a la determinación de la utilidad sujeta a impuesto.

1.1. Momento de reconocimiento (métodos generales de imputación de la ganancia)

Como primera medida, decimos que el impuesto a las ganancias es un impuesto de ejercicio, es decir, dentro de un ejercicio económico o fiscal, corresponde imputar las ganancias que se hayan generado en el mismo y, a tal efecto, la ley establece dos métodos clásicos:

• El método de lo percibido, cuya definición proviene de la propia ley, la cual establece que la ganancia se genera cuando se cobre o se abone.
• El método de lo devengado, que si bien no se encuentra definido en la ley, es cuando ya se ha adquirido el derecho a la percepción en el ejercicio fiscal, aun cuando ese derecho no sea exigible.

En nuestro caso, al estar frente a lo que se denomina renta de la tercera categoría, es decir, rentas empresarias, el método general de imputación es el conocido como devengado.

En particular, en el caso de venta de bienes, el hecho generador de la ganancia es la enajenación del bien, la que debe producirse dentro del ejercicio comercial para quedar alcanzada con el impuesto en ese ejercicio, considerándose enajenación a “la venta, permuta, cambio, expropiación, aporte a sociedades y en general todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a título oneroso”.

A su vez, la ley establece en forma expresa que en caso de inmuebles -que es el caso que nos ocupa- “se considerará configurada la enajenación … cuando mediare boleto de compraventa u otro compromiso similar, siempre que se diera … la posesión, o en su defecto en el momento que este acto tenga lugar, aún cuando no se hubiere celebrado la escritura traslativa de dominio”.(1)

1.1.1. Método del devengado exigible

Ahora bien, existen, dentro de la ley de impuesto a las ganancias, varias excepciones a ese principio general de imputación por lo devengado. Una de esas excepciones es el conocido método del devengado exigible.

1.1.1.1. El devengado exigible según las normas vigentes

Como dijimos, nuestra legislación contempla excepciones al método clásico de lo devengado, entre otras cuando establece: “No obstante, podrá optarse por imputar las ganancias en el momento de producirse la respectiva exigibilidad, cuando las ganancias se originen en la venta de mercaderías realizadas con plazos de financiación superiores a diez (10) meses, en cuyo caso la opción deberá mantenerse por el término de cinco (5) años y su ejercicio se exteriorizará mediante el criterio que determine la reglamentación”; para más adelante aclarar que “el criterio de imputación autorizado precedentemente podrá también aplicarse en otros casos expresamente previstos por la ley o su decreto reglamentario”.(2)

Respecto de la ampliación del alcance, el decreto reglamentario extiende la opción de imputación según el criterio del devengado exigible no solo para ganancias originadas en “venta de mercaderías”, sino que también lo hace aplicable al resto de los bienes “cuando las cuotas de pago convenidas se hagan exigible en más de un (1) período fiscal”.(3)

Merece aquí aclararse que la propia ley de impuesto a las ganancias define al concepto de pago, al expresar: “Cuando corresponda imputar las ganancias de acuerdo con su percepción, se considerarán percibidas y los gastos se considerarán pagados, cuando se cobren o abonen en efectivo o en especie”.(4)

Resumiendo lo hasta aquí expuesto, tenemos que la ley de impuesto a las ganancias considera que la permuta integra el concepto de enajenación; por su parte, el decreto reglamentario, haciendo uso de las facultades otorgadas por la ley, permite optar por el método del devengado exigible a cualquier enajenación de bienes por más que no sean bienes de cambio o mercaderías, cuando las cuotas de pago convenidas se hagan exigibles en más de un período fiscal. A su vez, la misma ley del impuesto, cuando se refiere al concepto de pago, incluye, además de los pagos en efectivo, a los pagos en especie.

Conforme con el análisis exclusivo de la normativa vigente, entendemos que la operación de permuta (entrega de terreno a cambio de unidades) está contemplada en la misma debido a que la cobranza se verifica en especie en un plazo de tiempo superior a un período fiscal, ya que se debe desarrollar el emprendimiento previamente, pactando su entrega en dicho período.

Anticipándonos a la conclusión general que daremos luego, entendemos que es plenamente aplicable al caso analizado el criterio de imputación del devengado exigible establecido en la ley de impuesto a las ganancias.

1.1.2. Antecedentes administrativos

Sin perjuicio de la conclusión que adelantáramos, corresponde tener presente la posición que el organismo recaudador tiene al respecto para evaluar correctamente el riesgo fiscal existente ante la adopción del método de imputación recomendado.

Así, en oportunidad de celebrarse la reunión del Grupo de Enlace AFIP-CPCECABA, el día 3/5/2006, entre otros, se trató el siguiente caso:

Planteo del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CPCECABA)

“Se trata de la venta de un terreno por el cual el vendedor va a recibir metros cuadrados construidos en un plazo mínimo de 30 meses y máximo de 36 meses desde la venta. Teniendo en cuenta que el reglamento exige que la venta se haga en cuotas y, en este caso, se efectúa a un plazo de 30 meses, pero a entregar en un mes o a lo sumo en dos, se plantea si procede igualmente el criterio del devengado exigible. Entendemos que ello es procedente dado que la norma legal y reglamentaria tiene como objetivo evitar el pago del impuesto íntegramente en el momento de la venta del bien, sin importar si es en cuotas o en usa sola vez, en la medida en que exista un diferimiento en la exigibilidad de la venta que supera el ejercicio fiscal. ¿Se comparte el criterio?”

Respuesta de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP)

El organismo se definió por la negativa a la consulta específica, al entender que el caso no derivaba en una venta en cuotas, sino que se trataba de una permuta, sosteniendo: “Se está ante un caso de permuta en los términos del Código Civil (Dict. 68/1994), por lo que cada operación tiene su momento en que se genera el hecho imponible. Por lo tanto, no se trata de una venta en cuotas”.

Desde ya, este pronunciamiento del Fisco causó el rechazo por parte de un importante sector de la doctrina. Al respecto, Enrique J. Reig, Jorge Gebhardt y Rubén Malvitano expresaron que, en ese caso particular bajo análisis no hay diferencia sustancial entre una venta y una permuta, pues “de la propia naturaleza de la permuta surge que se producen simultáneamente una operación de venta y una de compra”.(5)

Compartimos totalmente la opinión de los autores citados y agregamos que por más que se interprete que en una operación de permuta no subyace una venta y una compra simultáneamente y se tome a la permuta como un concepto jurídico distinto del de venta -interpretación que, de más está decir, no compartimos-, la respuesta del Fisco solo sería aplicable bajo el supuesto caso de que el terreno revista para el enajenante el carácter de bien de cambio (mercaderías, dice textualmente la norma), ya que para este tipo de bienes, la normativa exige que se trate de una venta para aplicar el método, mientras que para el resto de los bienes, el régimen habla de enajenación, concepto que incluye, sin lugar a duda alguna, a la permuta.

En efecto, ya dijimos, al analizar la norma en el punto II.1.1.1, que el decreto reglamentario de la ley permite optar por aplicar el método del devengado exigible a la “enajenación de bienes” que no sean mercaderías, siendo que también ya tuvimos oportunidad de explicar que la propia ley, al definir el concepto de enajenación, incluye a la permuta.

De hecho, recordemos que en este último caso, o sea ante la enajenación de bienes, solo se exige que “las cuotas de pago convenidas se hagan exigibles en más de un (1) período fiscal”. A su turno, ya repasamos anteriormente el concepto de pago establecido en la propia ley del impuesto y concluimos que la entrega de bienes está contemplada dentro del concepto de pago, esta vez en especie.

Podríamos, por último, decir que quizás la respuesta del Fisco, al negar la posibilidad de optar por el método del devengado exigible en el caso consultado por la Mesa de Enlace del Consejo Profesional de Ciencias Económicas (CPCE), se debió a que el pago en especie se realizaba en un solo ejercicio fiscal; sin embargo, tampoco puede ajustarse a derecho tal hipótesis, pues entendemos que el fin de la norma consiste en lograr que el enajenante tenga la capacidad financiera para el pago del impuesto, tal como lo enseña la doctrina que más abajo citamos.

Por último, es importante destacar que la opinión o lo resuelto por la AFIP en este tipo de respuestas no es vinculante para el contribuyente.

1.1.3. El devengado exigible según la doctrina

Distintos autores han tratado el tema. Al respecto, refiriéndose al método del devengado exigible, Jorge Jalfin ha dicho que “la razón de la existencia de la opción para utilizar el criterio del devengado exigible es: neutralizar los efectos adversos que se producirían -en los casos de venta de bienes en plazo extendido-de utilizar lisa y llanamente el criterio de lo devengado”(6), expresando el mismo que con la aplicación del método “se ha tratado de mitigar los efectos del criterio de lo devengado para que no se distancie de manera pronunciada el momento del reconocimiento de la renta, a los fines del gravamen, y la posibilidad de disponer de los fondos necesarios para su pago”.

Por su parte, hay autores que entienden plenamente aplicable el método del devengado exigible en relación a las operaciones de permuta, esta vez ante un canje en la actividad agropecuaria. Así, Armando Lorenzo y César Cavalli expresaron: “En la operación de canje, el proveedor percibirá su renta en forma diferida, es decir cuando se le entreguen los productos primarios comprometidos. Ello mueve a considerar la posibilidad de aplicar el mecanismo de imputación de la renta denominado devengado exigible (art. 18, LG y art. 23, DR). En cuanto resulta aquí de interés, esta última disposición habilita a imputar la utilidad de la operación al ejercicio en que opere su exigibilidad”.(7)

Como vemos, la doctrina se ha inclinado en forma favorable a la aplicación del método ante casos similares al aquí analizado.

1.1.4. Conclusiones sobre la aplicación del método de imputación del devengado exigible

Podemos concluir, basándonos en las disposiciones legales y reglamentarias, así como también en la doctrina existente, que el caso aquí expuesto permite el ejercicio de la opción del método del devengado exigible en el impuesto a las ganancias.

Además, debido a los procesos inflacionarios y aumentos reales de los bienes permutados, la ganancia que obtendrá la sociedad por la permuta convenida podría ser bastante onerosa, habida cuenta de dos razones fundamentales:

• El costo computable del terreno de la sociedad podría estar desfasado en el tiempo a medida que sea más antiguo en el patrimonio, debido a la ausencia, durante muchos años, de mecanismos de actualización para compensar la desvalorización monetaria, como consecuencia de la inflación existente en nuestro país.
• El importante aumento registrado en el tiempo del valor de las tierras, aun sin la existencia de cualquier mejora realizada, lo que se conoce como “plusvalía”.

Esta carga tributaria se puede diferir al momento en que se produzca la exigibilidad de la entrega o la entrega efectiva de las unidades, lo que fuere anterior.

III – VALOR A ASIGNAR A LAS UNIDADES PERMUTADAS

1. ANTECEDENTES LEGALES, JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA

1.1. Ley y decreto reglamentario del impuesto a las ganancias

A pesar de ser reiterativos, transcribimos los artículos pertinentes para su desarrollo.

El artículo 3 de la ley que la rige define el concepto de enajenación como “la venta, permuta, cambio, expropiación, aporte a sociedades y, en general, todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a título oneroso”.

Además, para el caso específico de inmuebles, agrega que “se considerará configurada la enajenación de los mismos cuando mediare boleto de compraventa u otro compromiso similar, siempre que se diere la posesión o en su defecto en el momento en que este acto tenga lugar, aun cuando no se hubiere celebrado la escritura traslativa de dominio”.

Por su parte, el artículo 71 del decreto reglamentario de la ley de impuesto a las ganancias dispone:

“Cuando la transferencia de bienes se efectúe por un precio no determinado (permuta, dación en pago, etc.), se computará, a los fines de la determinación de los resultados alcanzados por el impuesto, el valor de plaza de tales bienes a la fecha de la enajenación”.

Con relación a la valuación de los inmuebles considerados bienes de cambio, la ley de impuesto a las ganancias, en su artículo 59, establece que “las existencias de inmuebles y obras en construcción que tengan el carácter de bienes de cambio deberán computarse al cierre del ejercicio por los importes que se determinen conforme las siguientes normas:

a) Inmuebles adquiridos:

Al valor de adquisición -incluidos los gastos necesarios para efectuar la operación- actualizado desde la fecha de compra hasta la fecha de cierre del ejercicio”.

Es de hacer notar que estas actualizaciones no están vigentes en virtud de lo dispuesto en el a rtículo 93 de la ley de rito; por lo tanto, el costo de adquisición de los mismos es el importe que se debe computar a los efectos fiscales. Se transcribe el citado artículo que avala lo aquí expuesto: “Las actualizaciones previstas en esta ley se practicarán conforme lo establecido en el artículo 39 de la ley 24073. Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo precedente, las actualizaciones previstas en los artículos 62 a 66, 71, 78, 87 y 88, y en los artículos 98 y 99, respecto de las adquisiciones o inversiones efectuadas en los ejercicios fiscales que se inicien a partir del 1/1/2018, se realizarán sobre la base de las variaciones porcentuales del índice de precios al consumidor, nivel general (IPC), que suministre el Instituto Nacional de Estadística y Censos, conforme las tablas que a esos fines elabore la Administración Federal de Ingresos Públicos”.

1.2. Dictamen (DAT) 99/2011

“Se consulta cuál sería el costo computable en el impuesto a las ganancias, a la ganancia mínima presunta y sobre los bienes personales de los terrenos aportados por los fiduciantes -Categoría A-, atento a que la transferencia ha sido efectuada por escritura pública a precio no determinado y solo se cuenta con la valuación fiscal.

…II – En el impuesto a las ganancias el costo a considerar por el fideicomiso a efectos de incorporar el terreno al patrimonio fiduciario será el valor de plaza al momento de su transferencia”.

En el caso planteado hay que vislumbrar cuál es el momento en que se debe considerar el “precio de la transferencia” de las operaciones de venta.

1.3. Dictamen (DIATEC) 7/2007

Vinculado al dictamen supra indicado, en el cual se consultó acerca del costo computable de un inmueble entregado como aporte societario, el que se retribuía mediante la entrega de acciones emitidas por la entidad adquirente, la Dirección se pronuncia en estos términos: “Por su parte, el artículo 28 del decreto reglamentario de la ley de impuesto a las ganancias (t.o. 1997 y modif.) dispone que ‘cuando las transferencias de bienes se efectúen por un precio no determinado (permuta, dación en pago, etc.), se computará, a los fines de la determinación de los resultados alcanzados por el impuesto, el valor en plaza de tales bienes a la fecha de la enajenación’ ”.

Observamos así que ambos preceptos son contestes en definir al precio de plaza como pauta de valoración en aquellas transacciones en las que no se establezca un precio cierto. Precisamente, esta sería la hipótesis que se nos presenta en el presente caso, donde el precio del inmueble se retribuye mediante la entrega de acciones emitidas por la entidad adquirente.

En consecuencia, este servicio asesor “concluye que el costo impositivo de las acciones recibidas así como el valor de transferencia del inmueble se hallarán conformados por el valor de plaza que poseía este último al momento de concretarse su aporte a la sociedad”. El destacado nos pertenece y el artículo 28 es, en la actualidad, el artículo 71.

2. MECANISMOS LEGALES PARA EVITAR LA DISTORSIÓN QUE GENERA LA INFLACIÓN

La ley de impuesto a las ganancias incorporó, a través del tiempo, distintos mecanismos para evitar las distorsiones que la inflación genera en las utilidades de las empresas.

Este valor de costo desactualizado de la incorporación de los lotes podrá eventualmente “corregirse” con los ajustes por inflación previstos en la ley de impuesto a las ganancias, que seguidamente se analizan en forma somera.

Respecto de lo que a nosotros nos interesa, podemos decir que existen dos mecanismos aplicables:

i) Actualización del precio de compra de un bien de uso hasta el momento de la venta: este mecanismo permite la actualización mediante la aplicación del índice de precios. Si bien esto está vigente, lo es solo para las nuevas adquisiciones realizadas después de la reforma de la ley 27430 con vigencia para los ejercicios iniciados a partir del 1/1/2018. No obstante ello, en las adquisiciones de bienes anteriores al 1/4/1992 solamente se permite actualizar el costo hasta esa fecha.

ii) Ajuste integral: este mecanismo permite corregir las distorsiones en la base imponible del impuesto que se generan por otras variables distintas de las que se pueden generar por la venta de un bien de uso. Es lo que se conoce como ajuste integral, y si bien no es un método perfecto, podemos decir que mide con bastante aproximación la pérdida o ganancia que la empresa genera por la tenencia de activos y pasivos expuestos a la inflación, salvo algunas disposiciones transitorias que en el pasado distorsionaron su efecto al obligar a diferir en el tiempo dicho ajuste.

Conforme lo expuesto, la principal distorsión que se produce en el caso descripto, como consecuencia del grave proceso inflacionario sufrido por nuestro país en el cálculo de la base imponible del impuesto a las ganancias, es la limitación de la actualización del costo del terreno -cuando hayan sido adquiridos hasta el 31/12/2017- hasta la oportunidad en que se produce la transferencia del mismo a adquisiciones posteriores están sometidas al ajuste previsto en el artículo 93 de la ley.

Va de suyo analizar cómo impacta el mecanismo de ajuste por inflación integral respecto de la ganancia generada en el ejercicio de la entrega del terreno, la cual, por optar por el método del devengado exigible, se terminará tributando en el/los período/s en el/los cual/es se reciba la posesión o sea exigible el derecho a recibir las unidades.

2.1. Ajuste impositivo integral por inflación

En el ejercicio en el que se concrete la entrega del terreno se producirá el nacimiento del hecho imponible en el impuesto a las ganancias, pero con motivo de ejercer la opción de imputar la ganancia por el método del devengado exigible; desde el punto de vista fiscal ante el ajuste por inflación estático, tendremos, por un lado, un activo representado por el derecho a recibir unidades y, por el otro lado, un pasivo consistente en la ganancia a realizar en ejercicios futuros, la cual se reconocerá en los ejercicios en los cuales se entrega o se hace exigible la misma de las unidades.

Activo

• Derecho a recibir unidades (crédito).

Pasivo

• Ganancias a realizar (ganancias diferidas).

El primero de los conceptos, el derecho a recibir lotes, tiene el tratamiento de activo computable a los efectos del ajuste por inflación estático, en razón de encuadrarse dicho concepto como “seña o anticipo que congela precio de inmuebles”, es decir, los futuros lotes, los cuales, sin dudas, tendrán el carácter de bienes de cambio, ya que el destino de estos bienes será su comercialización.(8)

Por otra parte, las ganancias a realizar se consideran pasivo computable en el ajuste por inflación estático, por tratarse de “beneficios a percibir en ejercicios futuros”.(9)

Si bien el activo computable, por ser un activo que está expuesto a la inflación, genera pérdidas en tal sentido, por otro lado el pasivo computable, expuesto a la inflación, genera ganancias por desvalorización monetaria.

Como el terreno fue adquirido antes del 31/12/2017, se produciría un escaso valor del costo de ventas. Motivado en las razones antes explicadas, podríamos concluir que prácticamente ambos conceptos, el derecho a recibir unidades y las ganancias a realizar, tendrán valores similares y, por lo tanto, terminarán compensando los efectos de la inflación, conforme el procedimiento establecido en la ley del impuesto, no generando, durante los ejercicios previos a la entrega de los lotes, ninguna diferencia significativa en concepto de ajuste por inflación impositivo.

2.2. Régimen de incentivo a la construcción

Con fecha 12/3/2021 se publicó en el Boletín Oficial la l ey 27613, la cual contempla incentivos tributarios por un período de dos años para inversiones en proyectos inmobiliarios y un nuevo blanqueo de capitales destinados a este tipo de inversiones.

En particular, debemos centralizarnos en el a rtículo 5 de la citada ley, que para el caso descripto, motivo de este trabajo, según cómo se interprete, podría gozar o no de los siguientes beneficios:

• Diferimiento del pago del impuesto a las ganancias hasta el momento en que se reciban los terrenos comprometidos en permuta.
• Actualización por el índice de precios al consumidor del costo computable de la tierra, desde la fecha de adquisición hasta la fecha de enajenación.

Para gozar de los beneficios citados se deben cumplir los siguientes requisitos:

• Que la enajenación del terreno se produzca entre el 12/3/2021 y el 31/12/2022.
• Que el adquirente desarrolle sobre dicho terreno “proyectos inmobiliarios” en los términos del artículo 2 de la ley.
• Que el inicio efectivo del desarrollo de tales proyectos se produzca dentro de los dos años de la enajenación del terreno.

Bajo el supuesto de que se cumplan los aspectos temporales descriptos, el tema pasa por definir si la realización de un loteo con fines de urbanización se encuentra dentro de los beneficios establecidos en el artículo 2 de la ley.

Definición de proyectos inmobiliarios

Al respecto, la ley, en su a rtículo 2, solo dice: “A los efectos de la presente ley, se entenderá por proyectos inmobiliarios a aquellas obras privadas nuevas que se inicien a partir de la entrada en vigencia de la presente ley (construcciones, ampliaciones, instalaciones, entre otras) y que, de acuerdo con los códigos de edificación o disposiciones semejantes, se encuentren sujetos a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente.

Quedan comprendidas dentro de la definición de obras privadas nuevas aquellas que a la fecha de entrada en vigencia de esta ley posean un grado de avance inferior al cincuenta por ciento (50%) de la finalización de la obra”.

Por su parte, el decreto reglamentario, al respecto, establece:

• El porcentaje de grado de avance mencionado en el segundo párrafo del artículo 2 de la ley “deberá
  acreditarse teniendo en cuenta la información presentada ante las autoridades edilicias competentes”.
• Que la AFIP “será la encargada de instrumentar un registro a los efectos que el desarrollador o la desarrolladora, constructor o constructora, o vehículos de inversión que realice los proyectos inmobiliarios a los que se refiere el artículo 2 de la ley 27613, comunique (respecto de las construcciones, ampliaciones, instalaciones, entre otros trabajos) el tipo de obra, la aprobación del permiso de obra, su grado de avance y cualquier otro dato con relación a todo ello que ese organismo estime pertinente”.
• “Se entiende como inversiones en los proyectos inmobiliarios, sea de manera directa o a través de terceros, a aquellas según corresponda se efectivicen, por ejemplo, mediante:

a) la suscripción de boleto de compraventa u otro compromiso similar;
b) el otorgamiento de escritura traslativa de dominio;
c) aportes a fideicomisos constituidos en los términos del Código Civil y Comercial de la Nación”.

Está más que claro que el objetivo de la ley fue promover la actividad de la construcción, tanto para el que construya por cuenta propia o invierta adquiriendo un inmueble a una empresa constructora, siempre que el inmueble que la empresa constructora le venda al inversor no exista al momento de entrar en vigencia la ley o tenga un grado de avance inferior al 50%.

Entendemos que la norma puede dar margen a dudas razonables respecto de interpretar si el desarrollo de un loteo con fines de urbanización se encuentra o no alcanzado por los beneficios establecidos en la ley; no obstante ello, interpretamos que la venta de un lote a un tercero por parte de una empresa urbanizadora no es la venta de una construcción alcanzada por el régimen de incentivo de la l ey 27613, por más que al momento de realizar la venta del terreno las obras de infraestructura no estén iniciadas y el loteo no esté urbanizado.

Nos basamos en este razonamiento con los mismos argumentos que utilizamos a los efectos de interpretar que la venta de lotes frente al impuesto al valor agregado (primera venta) está fuera del objeto del gravamen, en este caso por más que el urbanizador realice importantes obras de infraestructura, siendo estas necesarias para posibilitar la venta de la tierra. Por tanto, estamos ante el caso de la venta de un inmueble (lote urbanizado) en el que, en su respectiva superficie, no se ejecutaron obras que pudieran interpretarse como “construcciones realizadas sobre inmueble propio. Este encuadramiento está avalado por el pronunciamiento del fallo ‘Fideicomiso Nordelta SA’ ”.(10)

A nuestro juicio, el argumento descripto es el esencial a los efectos de fijar posición al respecto; no obstante, ciertas expresiones establecidas en la ley y en el reglamento, tales como “desarrollador”, “constructor” y no urbanizador, “códigos de edificación”, “autoridades edilicias”, entre otras, permiten acompañar el razonamiento expuesto.

Quizás una vez que esté habilitado el Registro de Proyectos Inmobiliarios (REPI) en el que indefectiblemente deberán inscribirse todos los proyectos, podremos tener mayor claridad sobre el tema, sobre todo respecto de la interpretación del Fisco.

Ahora bien, si el Poder Ejecutivo entendiera que la voluntad del legislador realmente fue que los beneficios consagrados en la ley de incentivo a la construcción son extensivos a los loteos con fines de urbanización, solo tiene que hacer uso de las facultades otorgadas por la ley en el a rtículo 24, inciso b), que faculta al Poder Ejecutivo Nacional a “ampliar los rubros y/o actividades en virtud de las distintas modalidades que se adopten para desarrollos inmobiliarios”.

3. CONCLUSIONES

En conclusión, en lo que respecta al impacto de la inflación para la determinación del impuesto en cabeza de la sociedad, la operación desarrollada tendrá las siguientes consecuencias:

3.1. Valor a asignar a las unidades recibidas en canje

Respecto del valor a asignar a los bienes objeto de la permuta, el decreto reglamentario es muy claro al respecto: “Cuando la transferencia de bienes se efectúe por un precio no determinado (permuta, dación en pago, etc.), se computará, a los fines de los resultados alcanzados por el impuesto, el valor de plaza de tales bienes a la fecha de la enajenación”.(11)

A su vez, el valor de plaza que definirá el precio de venta impositivo de la tierra será también el costo impositivo de las unidades a computar ante una futura venta de los mismos por parte de la sociedad. No nos cabe duda alguna de que ese costo impositivo quedará desactualizado por corresponderse con valores de la fecha de la celebración de la operación de entrega de la tierra (valor en pozo de los lotes a esa época).

3.2. Implicancias del ajuste por inflación

1. Por el período comprendido entre el momento en que la sociedad adquirió el terreno hasta el momento
   en que se hace exigible o se realiza la entrega del mismo a la desarrollista, la inflación afecta
   negativamente a la sociedad en el caso en que la adquisición fuera anterior al 31/12/2017, porque no se permite actualizar correctamente el costo de las unidades de tierra, incrementando injustamente la base imponible.
2. Relacionado con el punto precedente, por el período comprendido entre la entrega del terreno y la recepción de las unidades, podemos decir que la inflación en términos generales es neutra, ya que no incrementa ni disminuye significativamente la base imponible.
3. En el ejercicio en el cual es exigible la entrega de las unidades o su entrega efectiva, lo que fuere anterior, se genera la obligación de pago del impuesto a las ganancias por la transferencia del terreno, pero computando una ganancia desactualizada, ya que se corresponde con los valores determinados a la fecha de la transferencia.

Posteriormente, recién en oportunidad de la venta de las unidades se terminará tributando sobre la ganancia generada entre el precio de venta y el costo desactualizado, ya que se corresponde a valores de la fecha de entrega del terreno.

3.3. Reflexión final

El mecanismo del ajuste por inflación contemplado en la ley tiene importantes deficiencias técnicas en el caso analizado, las que podríamos sintetizar de la siguiente manera:

• Un perjuicio permanente para el contribuyente al no permitirle actualizar el costo hasta el momento de la transferencia del terreno.
• Un beneficio transitorio, en oportunidad de tributar el impuesto a las ganancias en el ejercicio en que corresponde recibir las unidades, ya que se tributa a valores desactualizados.
• Un perjuicio futuro, debido a que este beneficio se neutraliza en oportunidad de vender las unidades, ya que el impuesto se calculará teniendo en cuenta su costo a valores de la fecha de la transferencia del terreno.

Lo expuesto demuestra que el mecanismo de ajuste por inflación impositivo distorsiona significativamente la manifestación de la capacidad contributiva, por una parte, confiscando el patrimonio del contribuyente en relación al perjuicio permanente antes señalado, y por otra parte, generando una inequidad tributaria respecto de las alteraciones transitorias de la base imponible, ya sea difiriendo a valores históricos las ganancias por la transferencia en permuta del terreno y, fundamentalmente, en el caso de reformas tributarias que, en un futuro, puedan elevar las alícuotas del tributo.

Notas:

1. Art. 3, LIG
2. Art. 24, inc. a), tercer párrafo, LIG
3. Art. 65, inc. b), DR LIG
4. Art. 24, sexto párrafo, LIG
5. Reig, Enrique J.; Gebhardt, Jorge y Malvitano, Rubén: “Impuesto a las ganancias. Estudio teórico-práctico de  la ley argentina a la luz de la teoría general del impuesto a la renta” – 12a. ed. – Ed. ERREPAR – 2010 – pág. 382
6. Jalfin, Jorge: « Impuesto a las ganancias. El criterio de imputación ‘devengado exigible’ « – ERREPAR – Consultor Tributario – N° 7 – setiembre/2007 – pág. 83 – Cita digital EOLDC083731A
7. Lorenzo, Armando y Cavalli, César M.: » Las operaciones de canje de productos agropecuarios por otros bienes y servicios» – ERREPAR – DTE – N° 318 – setiembre/2006 – T. XXVII – pág. 876 – Cita digital EOLDC081578A
8. Art. 106, inc. a), pto. 10, LIG
9. Art. 106, inc. b), pto. I, numeral 2, LIG
10. « Fideicomiso Nordelta SA – Niella, Reinaldo c/DGI s/recurso directo de organismo externo» – CNFed. Cont. Adm. – Sala II – 8/10/2015 – Cita digital EOLJU178175A
11. Art. 71, DR LIG